2008年05月09日

住宅購入の相談を知り合いから受けたのだが

のらも一応ファイナンシャルプランナー(ペーパー)です。それを知ってか住宅購入の相談を受けました(既婚者で子供は現在はいない)。

相談を受けた物件は駅近く線路近くの更地。その上に住宅を新築したい、とのこと。

というわけで、下記のようなアドバイスをしました。

1.電車の音に対しては近い条件で体験して見極める。
2.教科書的には若いうちの不動産の取得は勧めない。
3.買うとしたらなるべくキャッシュの比率を多く。
4.両親等からの安易な援助は良くない。
5.援助を受ける場合は双方の家族の関係を最大限尊重する。







では、詳細に関して。

1.電車の音に対しては近い条件で体験して見極める。

人通りの多さや、電車の音などは実際に住んでみないと分からない点もある。しかし、住宅を新築する予定があるのなら近い条件の住宅展示場や建売物件を見つけて実際にどの程度の騒音か体験してみましょう。

2.教科書的には若いうちの不動産の取得は勧めない。
3.買うとしたらなるべくキャッシュの比率を多く。


私自身は持ち家は転勤や家族構成の変化の際に柔軟に対応に対応するのが困難なため家族の数が少なく身軽なうちにあせって買う必要はないように思えます。

逆に言えば、下記のような場合は購入も十分検討に値すると思います。
○転勤がないような仕事。
○家族構成が固まった。
○気に入った物件が納得できる価格で見つかった。

節税という点だったら投資目的の賃貸アパートも有利な点は変わりません。

銀行や不動産業者は持ち家の節税の点や自分の物になる点を強調します。しかし、ローンが払い終えるころには建て替えや補修を真剣に検討する時期になっています。

保有資産の内容が著しく不動産に偏ることも健全には思えません。

金融機関は年収(手取り)の3割くらいまでは貸してくれます。しかし、3割を返済するのはかなりきつい家庭が多いと思います。

ローン返済分は現時点での家賃と毎月貯金額の合計を上回らないようにしましょう。また、これも目安ですが最低でも3割程度は自己資金を用意すべきではないかと思います。

家族構成、勤務先、ライフ・スタイルの変化に柔軟に対応できるのはやはり賃貸です。

持ち家にはこうした機動性はありません。

では、コスト面では?

というか、一般的に賃貸住宅のほうがコストは安くつきます。もっとも住宅への細かいこだわりは諦めざるを得ないかもしれませんが。。。

エコノミストには持ち家に対して積極的な資産価値を見いださない方も多いです。北村慶先生も持ち家は25%ほど、同条件の賃貸よりも高くつくことを説かれています(ちなみにアメリカではもっと高く27%だそうです)。

日米とも同様の傾向を示すと言うことは、持ち家のもつ魅力はそれだけ大きいのでしょう。故郷を持ったり、自分の帰る家がある、というのは確かに精神的に大きな支えになると思います。

詳細は『貧乏人のデイトレ 金持ちのインベストメント―ノーベル賞学者とスイス人富豪に学ぶ智恵北村慶を参照してください。
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山崎元先生などは資産運用の一環として十分な資産を持っていれば大部分をキャッシュで買うのはOK(自己貸借として合理的)ローンを組んで買うのはなし(というか運用として有利でない)と主張しています。私としては若いうちに不動産をもってバランスシートの資産と負債を大きくするのには反対です。

ただ、持ち家か賃貸かという話は宗教論争的な側面もあるのと金銭面だけでは割り切れないのでその点は留意する必要があります。

勝間和代先生は 『お金は銀行に預けるな』でかなり厳しい指摘をしています。
「景気は、いかに住宅を買わせ、いかに借金を背負わせるかで決まる」そうです。
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ホンネの資産運用セミナー | 景気は、いかに住宅を買わせ、いかに借金を背負わせるかで決まる
http://fund.jugem.jp/?eid=582

4.両親等からの安易な援助は良くない。

ローンの支払能力が十分でもないのに安易に援助をしてもらう(する)と、家計支出の引き締めにつながらず、赤字体質になりやすくなります。

5.援助を受ける場合は双方の家族の関係を最大限尊重する。

双方の親から援助を受ける場合やそれぞれの家や土地の風習や両家の関係に配慮しましょう。家は建った。住む人は居なくなった、という本末転倒な事態は鮭根がなりません。


同じ物件は流通しませんが同様にいい物件は待っていればまた出てきます。

焦らず、
慌てず、
諦めず、
時には自分の眼を磨くことも必要だと思います。

う〜〜〜ん、答えになっていたかなぁ(;´Д`)


不動産と株式が投資対象として選ばれる理由
http://norafp.seesaa.net/article/90258962.html

勝間先生の資産運用の本
http://norafp.seesaa.net/article/77669075.html

貧乏人のデイトレ 金持ちのインベストメント―ノーベル賞学者とスイス人富豪に学ぶ智恵 北村慶
http://norafp.seesaa.net/article/41217768.html

となりの億万長者―成功を生む7つの法則
http://norafp.seesaa.net/article/34871131.html

サラリーマンは2度破産する 藤川太
http://norafp.seesaa.net/article/34520178.html

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